KBank Private Banking จัดสัมมนา “อสังหาฯ ขาลง? รับมืออย่างไรกับความท้าทายในปี 2567” เพื่ออัปเดทและวิเคราะห์มุมมอแนวโน้มราคาปีนี้
กรกช อรรถสกุลชัย Executive Director, Head of Non Capital Market Solution, Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้มีความท้าทายเช่นเดียวกับภาพรวมเศรษฐกิจและธุรกิจอื่นๆ โดยมี 5 ปัจจัยที่เป็นทั้งโอกาสและความท้าทายที่น่าจับตา ประกอบด้วย 1. ความอิ่มตัวของอุปทาน จากการสำรวจพบว่าสัดส่วนของที่ดินที่ใช้ประโยชน์เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยคิดเป็น 90% ของการพัฒนาที่ดินทั้งหมด
อย่างไรก็ดี เกิดความอิ่มตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องการขาย 240,000 หน่วย ในขณะที่แต่ละปีมีผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพียง 80,000 หน่วย นอกจากนี้ มีปริมาณที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนาเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จากการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนหรือรถไฟฟ้า ในขณะเดียวกันก็ยังมีที่ดินที่เจ้าของต้องการปล่อยออกสู่ตลาดจำนวนมากจากผลกระทบที่เกิดจากภาระภาษีที่ดินฯ
2. อุปสงค์ในประเทศลดลง เช่น กำลังซื้อในประเทศที่ลดลงทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเมื่อเทียบกับรายได้ และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ความต้องการซื้อที่ดินของผู้พัฒนาโครงการต่างๆ และนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรก็ลดลง จากภาวะตลาดและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาที่ดินและภาระภาษี
3. อุปสงค์จากต่างประเทศ จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้ดี ความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยระยะยาวจากความขัดแย้งในต่างประเทศ หรือการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถเติบโตได้ดี ซึ่งเป็นโอกาสที่เห็นมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา
4. การครองตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ เนื่องจากหลายๆ กลุ่มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูง เพราะต้องอาศัยทั้งทุน ข้อมูล ความเชี่ยวชาญ ทำให้มีผู้เล่นในตลาดน้อยราย และการเข้ามาของผู้เล่นรายใหม่ทำได้ยาก ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่มีอำนาจการต่อรองสูง โดยเฉพาะในการซื้อขายที่ดินในภาวะที่อุปสงค์ต่ำ อุปทานสูง
5. ศักยภาพที่ดินในชนบท ในบางทำเลที่มีนโยบายการพัฒนาจากภาครัฐ ทำให้เกิดการเก็งกำไร ความต้องการที่ดินเพื่อการเกษตร และความตื่นตัวเรื่องคาร์บอนเครดิตทำให้การใช้ที่ดินเพื่อปลูกป่ามีมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนเก็งกำไรในที่ดิน ยังมีความเสี่ยงสูงเนื่องจากความชัดเจนของโครงการต่างๆ ยังอยู่ในขั้นเริ่มต้น
อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวถึงโอกาสสำหรับอสังหาฯ ไทยว่า แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่พบว่าดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความต้องการจับจ่ายใช้สอยฟื้นตัวจากปีที่ผ่านมา ภาคการท่องเที่ยวที่คาดหมายว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงกว่า 40 ล้านคน ในปี 2567
ส่งผลดีกับภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม และ ห้างสรรพสินค้าที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางการท่องเที่ยวและพาณิชยกรรม นอกจากนี้ เจแอลแอล มองว่าตลาดคลังสินค้า โรงงานและที่ดินอุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นผลจากการขยายตัวของตลาดอีคอมเมิร์ซ (E-Commerce) หลังการแพร่ระเบิดของโควิด 19 รวมถึงการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนมายังภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งประเทศไทยถือว่าเป็นจุดหมายสำคัญสำหรับนักลงทุน และมีความสามารถในการแข่งขันในการดึงดูดการลงทุนจากกลุ่มอุตสาหกรรมมูลค่าสูง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังเผชิญความท้าทายจากภาวะดอกเบี้ยสูง ส่งผลโดยตรงกับโครงการที่มีช่วงราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องและกำลังซื้อที่ลดน้อยลง เป็นผลให้เทรนด์ค่าเช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในพื้นที่กลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในช่วงที่ผ่านมาโครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด ล้วนเป็นโครงการมิกส์ยูส (Mixed-Use) ขนาดใหญ่ ที่ผนวกการใช้ประโยชน์พื้นที่หลากหลายประเภทเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม รวมถึงที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้เช่า ที่ในปัจจุบันนิยมความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ทำงาน และทำกิจกรรมต่างๆ ในพื้นที่โครงการ
รวมถึงความพยายามในการสร้างจุดขายของโครงการ ไม่ว่าจะเป็น แนวคิดโครงการที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) กิจกรรมส่งเสริมสุขภาพและสุขภาวะที่ดี (Health & Wellness) และที่สำคัญที่สุดคือโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green & Environmental-friendly) ซึ่งจะช่วยดึงดูดกลุ่มลูกค้าให้เข้ามายังโครงการได้อย่างยั่งยืน
นอกจากนี้ยังมีโอกาสใหม่ สำหรับอสังหาฯ ทางเลือก ไม่ว่าจะเป็น ตลาดศูนย์ข้อมูล (Data Center) สำหรับจัดเก็บฮาร์ดแวร์และซอฟต์แวร์สำหรับบริการคลาวด์ ศูนย์ดูแลสุขภาพ ศูนย์วิจัยและพัฒนายาและวัคซีนต่างๆ โกดังให้เช่าพื้นที่สำหรับเก็บสินค้าหรือของส่วนตัวได้ โกดังเย็นสำหรับจัดเก็บอาหาร ยาหรือผลิตภัณฑ์อื่นๆ รวมไปถึงโรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น เจ้าของที่ดินและนักลงทุนที่ต้องการพัฒนาโครงการต่างๆ จำเป็นต้องสร้างความเข้าใจธุรกิจอสังหาฯประเภทนั้น ๆ อย่างแท้จริง จึงจะสามารถสร้างแผนธุรกิจที่สอดรับกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
กรกช กล่าวว่า จากประสบการณ์ของ KBank Private Banking ที่ให้บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวมมากว่า 8 ปี ทำให้ธนาคารมีความเข้าใจความต้องการของเจ้าของที่ดิน โดยเบื้องต้นธนาคารแนะนำให้เจ้าของที่ดินจัดพอร์ตที่ดินจะได้ทราบถึงศักยภาพของที่ดินเพื่อกำหนดกลยุทธ์สำหรับที่ดินแต่ละแปลงในแต่ละทำเลว่ามีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกันไปตามความต้องการของธุกิจ และนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้หรือไม่อย่างไร เพื่อลดภาระภาษี
ดังนั้น การจะพิจารณาว่าราคาอสังหาฯ อยู่ในขาขึ้นหรือขาลง จึงขึ้นอยู่กับทิศทางตลาดของแต่ละประเภทธุรกิจ อย่างไรก็ตาม จากที่กล่าวข้างต้นจะเห็นว่าภาพรวมของการพัฒนาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัว ทำให้โอกาสขายที่ดินเป็นไปได้ยากขึ้น หรือไม่ได้ราคาที่คาดหวัง ซึ่งในบางทำเลยังต้องรอให้มีศักยภาพและความพร้อมมากกว่านี้ เช่น การรอเปลี่ยนสีผังเมือง หรือเจ้าของที่ดินบางแปลงต้องการเก็บไว้ส่งต่อให้ลูกหลาน
KBank Private Banking จึงแนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน พิจารณาแปลงที่ดินเป็นเงินลงทุนเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่จะช่วยแบ่งเบาภาระภาษีและต่อยอดความมั่งคั่ง ผ่านผลิตภัณฑ์สินเชื่อ Land Loan for Investment ซึ่งมีทางเลือกการลงทุนที่หลากหลาย เพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนจากที่ดินที่ถือครองนำมาใช้แบ่งเบาภาระภาษี โดยเจ้าของที่ดินยังสามารถใช้ที่ดินได้ตามปกติรวมถึงให้เช่าระยะสั้นได้ หรือหากต้องการขายที่ดินก็สามารถยกเลิกสัญญาเงินกู้ได้ทุกเมื่อ อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรศึกษาให้รอบด้านหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ที่มีและไม่ติดกับดักการลงทุน
